Uw vragen

Werkwijze Huurteams

Hoe werkt Huurteams Nijmegen?
Huurteams Nijmegen werkt in principe gratis en hanteert in beginsel de volgende werkwijze:

  • Indienen van uw zaak: Nadat u uw zaak bij ons via de website hebt ingediend nemen wij contact met u op. Indien het nuttig is, maken wij een afspraak voor een huisbezoek.
  • Huisbezoek: Tijdens het huisbezoek kunnen wij metingen verrichten voor het bepalen van de huurprijs, onderhoudsgebreken beoordelen of de servicekostenafrekening met u doorspreken.
  • In gesprek met uw verhuurder: Vervolgens nemen we, met uw goedkeuring, contact op met de verhuurder. Hierin kaarten we de door ons geconstateerde problemen aan, om te bekijken of we samen tot een oplossing kunnen komen.
  • Procedure bij de Huurcommissie: Indien we niet met uw verhuurder tot een schikking kunnen komen, kunnen wij voor u een procedure starten bij de Huurcommissie. De legekosten van de Huurcommissie à €25,- schiet Huurteams Nijmegen voor u voor. Bij verlies van de zaak dient u €25 aan Huurteams Nijmegen te betalen.
  • Vervolgstappen en incasso: Na de uitspraak van de Huurcommissie zullen wij u begeleiden in de verder te nemen stappen. Indien u verhuurder weigert te betalen kunnen wij u in bepaalde gevallen helpen met incasseren van bijvoorbeeld te veel betaalde huur. Deze werkzaamheden kosten ons veel tijd en geld. Om dat (gedeeltelijk) te dekken vragen wij voor het incassotraject een voorschot van huurders en een percentage van de vordering op de verhuurder.
Ik woon met meerdere mensen in een huis of straat, kunnen deze zaken gezamenlijk worden behandeld?
Samen sta je sterker! Het is zeker mogelijk om zaken gezamenlijk te behandelen, dit heeft voor Huurteams Nijmegen zelfs de voorkeur indien het om vergelijkbare vragen gaat. Huurteams Nijmegen werkt in principe gratis en hanteert bij gezamenlijke zaken in beginsel de volgende werkwijze:

  • Indienen van de zaken: Op het webformulier kunt u aangeven dat u in een huis woont met meerdere bewoners die vergelijkbare vragen hebben. Nadat u uw zaak bij ons via de website heeft ingediend nemen wij contact met u op. Het is van belang, dat iedereen apart via onze website het webformulier invult.
  • Huisbezoek: Tijdens het huisbezoek kunnen wij metingen verrichten voor het bepalen van de huurprijs, onderhoudsgebreken beoordelen of de servicekostenafrekening met u doorspreken. Hierbij is het van belang dat alle kamers toegankelijk zijn. Niet alle huisgenoten hoeven aanwezig te zijn, maar ook in die kamers moet een mogelijkheid zijn om naar binnen te kunnen voor een eventuele meting.
  • In gesprek met uw verhuurder: Vervolgens stellen wij namens alle huurders die mee willen doen een brief op die naar de verhuurder wordt gestuurd. Hierin kaarten we de door ons geconstateerde problemen aan om te bekijken of we samen tot een oplossing kunnen komen.
  • Procedure bij de Huurcommissie: Indien we niet met uw verhuurder tot een schikking kunnen komen, kunnen wij voor u een procedure starten bij de Huurcommissie. De leges van de Huurcommissie à €25,- schiet Huurteams Nijmegen voor u voor. Bij verlies van de zaak dient u €25 aan Huurteams Nijmegen te betalen. Let erop dat voor iedere huurder die meedoet een aparte procedure bij de Huurcommissie gestart moet worden. De leges en de uiteindelijke uitspraak van de Huurcommissie gelden alleen voor degene die de procedure start, niet voor een he(e)l(e) straat/huis.
  • Vervolgstappen en incasso: Na de uitspraak van de Huurcommissie zullen wij u begeleiden in de verder te nemen stappen. Indien u verhuurder weigert te betalen kunnen wij u in bepaalde gevallen helpen met incasseren van bijvoorbeeld te veel betaalde huur. Deze werkzaamheden kosten ons veel tijd en geld. Om dat (gedeeltelijk) te dekken vragen wij voor het incassotraject een voorschot van huurders en een percentage van de vordering op de verhuurder.
Ik ben verhuisd, kan ik nog een zaak starten?
  • Huurprijs: Indien u niet langer dan zes maanden in het gehuurde heeft gewoond is het mogelijk om een zaak voor een te hoge huurprijs te starten, mits de huurprijs onder de liberalisatiegrens ligt. Hiervoor is het van belang dat er nog toegang kan worden verschaft tot het gehuurde, door bijvoorbeeld de nieuwe huurder hierover te contacteren. Dit geldt eveneens voor de rapporteur van de Huurcommissie (mocht het tot een procedure komen), die de woning moet opmeten als onafhankelijke partij in het geding. Indien de meting(en) uitgevoerd kunnen worden is het mogelijk om een zaak te starten.
  • Servicekosten: Bij servicekosten is het mogelijk om een zaak te starten wanneer u bent verhuisd. Bij vertrek ontvangt u niet direct een afrekening van de servicekosten. De afrekening van de servicekosten ontvangt u gelijktijdig met alle overige huurders, na afloop van de afrekenperiode. Wanneer hieruit blijkt dat uw voorschot meer is dan de werkelijk gemaakte kosten, kunt u ook na vertrek uit de woonruimte hier nog een zaak voor starten. Let hierbij op dat u uw nieuwe adresgegevens aan de verhuurder doorgeeft.
  • Onderhoud: Een onderhoudsprocedure bij de Huurcommissie zal leiden tot een huurverlaging in de toekomst voor de periode waarin de gebreken nog niet hersteld zijn. Dat betekent dat het niet mogelijk is om na een verhuizing alsnog een vergoeding te krijgen. Een uitzondering hierop is wanneer u korter dan zes maanden in het gehuurde heeft gewoond. Dan kan via een toetsingsprocedure de verlaging worden vastgesteld voor de gehele periode dat u er gewoond heeft.
Kan ik een zaak starten?
Liberalisatiegrens: Ieder jaar wordt de liberalisatiegrens vastgesteld. Indien uw huurprijs boven deze grens ligt, is het in beginsel niet mogelijk om een procedure te starten bij de Huurcommissie. Wanneer u korter dan zes maanden in de woonruimte woont en de huurprijs boven deze grens ligt, dan is het wel mogelijk om de huurprijs bij de Huurcommissie te laten toetsen. Indien uw huurprijs onder de liberalisatiegrens ligt, is het mogelijk om een zaak bij Huurteams Nijmegen te starten.
Ik heb meerdere klachten over mijn woonsituatie, kunnen deze gecombineerd worden in een procedure?
Op het webformulier kunt u meerdere klachten aanvinken met betrekking tot uw woonsituatie. Deze klachten worden dan gezamenlijk behandeld.

  • Woont u korter dan zes maanden of heeft u een tijdelijke huurovereenkomst voor een zelfstandige woning? Wilt u uw huurprijs laten toetsen en er is sprake van gebreken dan wordt dit, wanneer u nog geen zes maanden in het gehuurde woont, door de Huurcommissie tegelijk behandeld. Er is dan sprake van een toetsingsprocedure, waarbij de gebreken meteen door de Huurcommissie worden meegenomen.
  • Woont u langer dan zes maanden? Indien u langer dan zes maanden in het gehuurde woont, worden de procedures apart van elkaar gestart. Dit kan tegelijkertijd door Huurteams Nijmegen worden behandeld, maar bij de Huurcommissie moeten deze procedures apart van elkaar worden ingediend.

 

De Huurcommissie, zelfstandige en onzelfstandige woningen en de liberalisatiegrens

Wat is de Huurcommissie?
De Huurcommissie is er voor geschillen tussen huurders en verhuurders. De Huurcommissie besluit over de redelijkheid van huurprijzen, huurverhogingen, onderhoudsgebreken en andere tekortkomingen. De uitspraken van de Huurcommissie zijn bindend voor partijen. Voor meer informatie over de Huurcommissie: https://www.huurcommissie.nl/over-de-huurcommissie/
Wat is een geliberaliseerde huurwoning?
Een huurwoning is geliberaliseerd als de kale huurprijs op het moment dat de huurprijs is ingegaan meer bedraagt dan de liberalisatiegrens. In 2018 is deze liberalisatiegrens gesteld op €710,68. Als uw kale huur meer dan €710,68 bedraagt dan is uw huurwoning geliberaliseerd. In dat geval kunt u slechts in de eerste zes maanden vanaf de ingangsdatum van het contract terecht bij de Huurcommissie voor een toetsingsprocedure. De Huurcommissie zal aan de hand van een puntentellingssysteem de kale huurprijs toetsen. Na deze zes maanden is het niet meer mogelijk een toetsingsprocedure in te dienen. Ook geldt het puntentellingssysteem niet en is er geen maximum voor de huurprijs en de jaarlijkse huurverhoging (tenzij in de huurovereenkomst anders is overeengekomen). Omdat de liberalisatiegrens gelijk is aan de huurtoeslaggrens, heeft u met een geliberaliseerd contract geen recht op huurtoeslag.

Huurprijs

Hoe weet ik of ik niet teveel betaal voor mijn woonruimte?
Voor de berekening van de maximale huurprijs werkt de huurcommissie met een puntentellingssysteem. De puntentellingen zijn te vinden op de website van de huurcommissie. Indien u bij Huurteams Nijmegen uw zaak aanmeldt vanwege een te hoge huurprijs, komen wij op huisbezoek om met toepassing van deze puntentelling de maximale huurprijs te bepalen. Van belang zijn onder andere de oppervlakte van uw eigen woonruimte, de gemeenschappelijke voorzieningen en of uw woning een rijksmonument of beschermd stadsgezicht is. De puntentelling van de huurcommissie geldt alleen voor niet-geliberaliseerde huurwoningen.
Wat is een all-inprijs?
Een all-inprijs betekent dat de verhuurder geen onderscheid heeft gemaakt tussen kale huur en servicekosten. Hierdoor kunt u niet vaststellen of u een te hoog voorschot heeft betaald voor de servicekosten en of de kale huurprijs niet het maximum overschrijdt. Een all-inprijs kan nooit geliberaliseerd zijn omdat de kale huurprijs, die essentieel is om te bepalen of het een geliberaliseerde huurwoning betreft, onbekend is. Om dezelfde reden mag een all-inprijs niet verhoogd worden. Daarom kunt u de verhuurder verzoeken de all-inprijs te splitsen in een kale huur en servicekosten. Indien de verhuurder dat verzoek niet honoreert kunt u naar de Huurcommissie en zal uw huur in de meeste gevallen fors lager uitvallen.
Mijn huur is verhoogd, kan ik daar iets tegen doen?
Indien u het niet eens bent met de huurverhoging kunt u bezwaar aantekenen bij de verhuurder. Hierbij is belangrijk dat u de verhoging niet alvast betaalt! Dat wordt gezien als akkoord met de verhoging waardoor u er niets meer aan kan doen. Naar aanleiding van uw bezwaar kan de verhuurder vervolgens besluiten af te zien van de huurverhoging of de huurverhoging voor te leggen aan de Huurcommissie voor een redelijkheidstoets.  De maximale huurverhoging voor sociale-huurwoningen afhankelijk van uw inkomen en woonvorm. De huurprijs mag in 2018 voor onzelfstandige woningen 2,9% stijgen. Voor zelfstandige woningen is de maximale stijging afhankelijk van uw inkomen. Is uw inkomen lager dan € 41.056,- dan mag de huur met 3,9% verhoogd worden. Heeft u een hoger inkomen dan is de maximale stijging 5,4%.

Servicekosten

Geldt er ook een maximum voor de te betalen servicekosten?
Voor de servicekosten geldt geen wettelijk maximum. De verhuurder mag als servicekosten (in tegenstelling tot bij de kale huur) alleen die kosten in rekening brengen die hij ook daadwerkelijk heeft gemaakt. Niet alle kosten komen voor een vergoeding als servicekosten in aanmerking. Servicekosten zijn onder andere de kosten voor nutsvoorzieningen (gas, water en elektriciteit), roerende zaken (bijv. magnetron, wasmachine en meubilair), huisvuil, huismeester, glas- en inboedelverzekering, internet, televisie, schoonmaken en tuinonderhoud. Omdat de verhuurder alleen de daadwerkelijk gemaakte kosten in rekening mag brengen moet hij uiterlijk 6 maanden na afloop van het boekjaar afschriften verstrekken ter onderbouwing van de kostenopbouw. Dus uiterlijk op 31 juni 2017 moet de verhuurder de afschriften van de servicekosten hebben verstrekt betreffende het jaar 2016.

Onderhoud, gebreken en kleine herstellingen

Mijn woning is slecht onderhouden, kan ik de verhuurder daarop aanspreken?
De verhuurder is verplicht op verzoek van de huurder gebreken te herstellen. Er is sprake van een gebrek als het ertoe leidt dat u niet het genot heeft dat u van een huurwoning mag verwachten zoals bij een lekkend dak. Een muur verven komt bijvoorbeeld wel voor rekening van de huurder. In de huurovereenkomst kunnen partijen de onderhoudsverplichtingen anders verdelen, maar grote onderhoudstaken die benodigd zijn voor de bewoonbaarheid blijven voor rekening van de verhuurder.
Mag ik een verbouwing in mijn huurwoning doen?
De huurder is niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt/verwijderd kunnen worden. De huurder kan grotere aanpassingen wel doen met toestemming van de verhuurder.

Einde huur & Borg

Kan de verhuurder zomaar mijn huur opzeggen?
De verhuurder zal een goede reden moeten hebben voor opzegging. De gronden voor huuropzegging zijn wettelijk beperkt. Zo kan de verhuurder opzeggen als de huurder zich niet als niet als een goed huurder gedraagt. Denk daarbij aan het stelselmatig veroorzaken van overlast of het regelmatig te laat betalen van de huur. Daarnaast kan de verhuurder opzeggen als hij de woning dringend zelf nodig heeft, als de huurder niet akkoord gaat met een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst of als de woning tijdelijk is verhuurd. Ook het realiseren van een bestemmingsplan van de gemeente kan een grond zijn voor huuropzegging. Als je een onzelfstandige kamer huurt bij een hospita, kan de huur ook makkelijker in geval van conflict worden opgezegd. Buiten deze gronden mag een verhuurder niet opzeggen. Als de verhuurder dus op een andere grond opzegt, is die opzegging ongeldig.
Hoe moet ik mijn woning achterlaten na huuropzegging?
Dat hangt af van of er een opnamestaat is opgemaakt toen je in de woning kwam. Een opnamestaat is een beschrijving van de staat van de woning op het moment dat je er gaat wonen. Daar moet je wel schriftelijk mee akkoord zijn gegaan. Als dat het geval is, moet je de woning in dezelfde staat achterlaten. In veel gevallen is er echter geen opnamestaat, en dan zijn de regels anders. Zolang je een huurcontract hebt afgesloten na 1 augustus 2003 mag je de woning achterlaten zoals hij is. Heb je een huurovereenkomst van voor die datum, dan moet je de woning achterlaten in ‘goede staat’. Wat dat precies inhoudt, hangt af van de redelijkheid en de staat van de kamer op het moment dat je hem kreeg.