Huurder betaalt niet, wat nu?

  • Door Didar Rashid, senior juridisch medewerker

Volgens de wet moet de verhuurder een woning ter beschikking stellen aan de huurder (7:203 BW), en is de huurder verplicht om de huur te betalen (7:212 BW). Hierbij geldt als uitgangspunt dat de verhuurder zich als een goede verhuurder moet gedragen en de huurder als een goede huurder. Om het huurcontract zonder problemen te laten verlopen, is inspanning van beide partijen nodig. Maar wat nu als de huurder opeens stopt met het betalen van huur? Of sterker nog; nooit is begonnen met het betalen van huur maar al wel woonachtig is in de betreffende woning?

Iedereen zal waarschijnlijk aanvoelen dat dit onredelijk is. De huurder komt op deze manier zijn/haar contractuele afspraken niet na. Hiermee is de huurder juridisch gezien ‘in verzuim’. De afgesproken betaaltermijn geldt als een fatale termijn. Een fatale termijn is een termijn waarbinnen een bepaalde rechtshandeling moet plaatsvinden, bijv. een betaling. Als de huurder niet op tijd de huur voldoet, dan zal dit gevolgen hebben.

De verplichting tot het leveren van een tegenprestatie (bijv. betaling) staat in de wet omschreven. Als betaling uitblijft, handelt de huurder niet alleen in strijd met de contractuele afspraken, maar ook met de wet. In de rechtspraak komt duidelijk naar voren dat sprake moet zijn van een ‘voldoende ernstige tekortkoming’. Dit betekent dat er meer aan de hand moet zijn dan het enkel niet betalen van één maand huur. Uit de praktijk blijkt dat aan dit begrip is voldaan als sprake is van een huurachterstand van tenminste drie maanden. Als dit het geval is, dan kan de verhuurder de kantonrechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen.


Let op: dit betekent niet dat de verhuurder niets kan op het moment dat de huurder een of twee maanden geen huur heeft betaald. Als de huurder een gewoonte maakt van het niet of niet op tijd voldoen van de huur, kan de verhuurder ook naar de kantonrechter met het verzoek om de huurovereenkomst te beëindigen. Andere omstandigheden, zoals wangedrag, kunnen dan ook betrokken worden bij de beoordeling van de zaak.

Soms heeft de huurder een geldige reden om de huur niet te voldoen. In zo’n geval heeft de huurder bijvoorbeeld een beroep gedaan op een opschortingsrecht of een verrekeningsrecht. Een voorbeeld waarbij een huurder gebruik maakt van het verrekeningsrecht is:

Huurder heeft een bindende uitspraak van de Huurcommissie ontvangen over de hoogte van de huurprijs. De huurder wordt door de Huurcommissie in het gelijk gesteld. Volgens deze uitspraak heeft de huurder in het verleden te veel huur betaald en mag op grond daarvan het teveel betaalde met de toekomstige huurpenningen verrekenen.

Wanneer sprake is van een rechtsgeldig beroep op verrekening of opschorting is dat doorgaans een reactie op de verhuurder die eerder zijn verplichtingen naar aanleiding van de huurovereenkomst niet is nagekomen. Het niet betalen door huurder herstelt dan de situatie en kan geen nadelige gevolgen hebben voor huurder.

Huurder, ben je een wanbetaler? Let dan op, dit kan mogelijk gevolgen hebben voor je huurovereenkomst. Verhuurder, kamp jij met dit probleem? Informeer bij ons hoe je dit het beste kan aanpakken.